Kinh nghiệm mở sàn, thành lập công ty bất động sản Phần II

Phần này dành cho những anh em khởi nghiệp: https://hoimoigioi.com/kinh-nghiem-khoi-nghiep-bat-dong-san-cho-anh-em-dam-me/ 

Những lý do thất bại khi mở sản ( Ai chưa xem phần I thi link đây: https://hoimoigioi.com/kinh-nghiem-mo-san-mo-cong-ty-bat-dong-san-phan-i/ )

  1. Chọn sản phẩm sai
  • Sản phẩm hoa hồng cao nhưng pháp lý không chắc chắn. Một số anh em vì quá ham hoa hồng cao mà không kiểm tra thật kỹ tính pháp lý, nhiều trường hợp bán thì được nhiều hoa hồng đấy tuy nhiên sau phải nôn ra hết vì bảo đảm với khách hàng, và qua mỗi lần bán sản phẩm lỗi như vậy nhiều anh em đã bỏ nghề hoặc mất hết khách ruột
  • Sản phẩm hot nhưng quá nhiều đại lý , có quá nhiều sale cùng bán hàng nhưng giỏ hàng quá bé. Những anh em đã từng đánh trận các dự án đều biết rằng đã tham gia vào một dự án thì không thể nào tay không bắt giặc được mà luôn luôn có những khoản chi phí ban đầu và khi nhận một dự này thì chúng ta sẽ phải bỏ qua dự án khác. Nếu không đủ mạnh và bản lĩnh thì mình khuyên các sàn mới không nên tham gia vào cuộc chơi này bời vì nhiều khi ae chuẩn bị xong thì hàng đã hết hoặc bị ôm hết rồi. Cạnh tranh cắt máu rất khốc liệt
  • Sản phẩm siêu sang, hoa hồng vài trăm củ tiền tiền một sản phẩm đấy nhưng hàng để bán được hàng này phải là siêu sao kì cựu cũng như có mối quen thân và đeo bám cả một thời gian. Có những bạn theo khách cả 6 tháng nửa năm chi cũng ngót nghét cả trăm triệu khách mới chịu xuống tiền. Đây là phân khúc không dành cho những công ty mới và đang lo tiền lương cho quân từng tháng. 
  • Sản phẩm có cơ chế hoa hồng nhỏ giọt và chậm trễ: Không phải cứ bán hàng cho chủ đầu tư lớn mới ngon Anh/em nhé, nhiều khi cả 6 tháng 9 tháng một năm mới thanh toán hết hoa hồng. Nếu không có nguồn tiền để ứng cho nhân viên, nước xa không cứu được lửa gần thì công ty cũng sẽ khó duy trì
  • Sản phẩm hoa hồng quá thấp: Đa phần loại sản phẩm này tự Chủ đầu tư họ cũng sẽ bán thẳng tới khách hàng có thể họ có bộ phận bán hàng riêng và tuyển đại lý cho vui và phòng rủi ro ế hàng thôi ( ví dụ một số dự án nhà ở Xã hội giá siêu rẻ chỉ 400 – 500 – 600tr của HUD ) mấy căn hộ này thì chỉ có đầu tư thôi chứ môi giới đơn thuần không ăn thua.

Lời khuyên: Nên chọn những sản phẩm có tiến độ thanh toán nhanh trong 1-3 tháng, tốt nhất nên tìm các Chủ đầu tư nhỏ để xin được độc quyền kể cả phần trăm thấp hơn nhiều so với các bên khác. Nếu như khoai quá thì liên kết anh em góp vốn đề tự làm CĐT siêu nhỏ cũng được, chủ động về sản phẩm. Anh em cũng nên kết hợp sản phẩm doanh thu nhiều ( dài hạn ) và sản phẩm doanh thu nhanh ( ngắn hạn ) để sống lâu và sống khỏe đặc biệt trong mùa dịch này.

        2. Chết đứng vì quá tin chủ đất, chủ đầu tư

  • Để tránh rủi trước hết hãy tìm hiểu thật kĩ bạn làm việc với ai ( dù là chủ đất hay chủ đầu tư ), rồi đến tính chất pháp lý. Đặc biệt là chủ đất hay chủ đầu tư đang ở thế đường cùng, họ không muốn đi tù nhưng khi vào thế rồi thì phải liều thôi, sẽ không may cho anh em nếu mình cứ lấy uy tín, danh dự và pháp nhân mình ra chịu trách nhiệm cho chủ đầu tư. ( Sẽ có phần tôi nói về check pháp lý, giờ tổng quan cái đã nhé )
  • Trường hợp nhiều anh em mắc phải là ký quỹ, hay cọc chết thanh toán theo tiến độ và bị rơi vào thế bị chôn vốn hoặc phóng lao phải đi theo lao. Bài học này đắt giá lắm, nếu một dự án mà xác suất chết cao thì dù lợi nhuận hấp dẫn đến mấy anh em cũng đừng có tham, bỏ để chừa cho mình một con đường an toàn. Bởi vì tiền thì nhiều, không phải ai cũng tử tế, khi mời bán hàng rất đon đả nhưng khi mình vào thế họ sẵn sàng nuốt cọc, giữ dài dài tiền ký quỹ không biết đến khi nào hoàn lại.

Lời khuyên: Chủ đầu tư mà bắt ký quỹ nhiều, hoặc bắt cọc chết quá nhiều thì phải xem cẩn thận bởi vì họ có thể sức khỏe của họ không tốt. Bán hàng cho một chủ đầu tư đang khó khăn tài chính thì rủi ro có thể ập đến với bạn bất cứ lúc nào. 

        3. Mâu thuẫn lợi ích và không giữ được nhân tài

  • Đa phần mọi sự ra đi phần nhiều là mâu thuẫn về mặt lợi ích như phần trăm cao hay thấp, thưởng nhiều hay ít, thanh toán nhanh hay chậm, tỷ lệ ăn chia chênh lệch, cho nên để giảm thiểu vấn đề này Anh em cần xây dựng một cơ chế lợi ích khuyến khích cho người bán, sàn nhận phần ít ( thà ít mà bền còn hơn nhiều mà một thời gian nhân viên giỏi rời bỏ công ty hết ) nếu ở một tỷ lệ vàng nào đó ví dụ 20/80 thì nhiều nhân viên giỏi họ sẽ cân nhắc làm thuê dựa vào công ty sẽ oke hơn mở công ty mới. Luôn luôn cho họ thấy họ làm nhân viên sẽ lợi hơn

Lời khuyên: Để tranh việc có người này trong công ty sẽ không có người kia, hoặc một tướng ra đi bay luôn một đoàn quân thì anh em nên xây dựng một quy tắc rõ ràng, một kỉ luật chặt chẽ nghiêm minh từ ban đầu. Người ta nói dạy con từ thủa còn thơ dạy vợ từ thủa bơ vơ mới về, ngay từ đầu phải thực thi chuẩn và cần thiết cũng sẽ phải trảm tướng để thị uy. Cùng với đó phải xây dựng văn hóa tổ chức, sự gần gũi với tất cả nhân viên để họ trung thành cũng như tạo nên các liên kết bền chặt, dù sau này có người ra đi rủ rê lôi kéo bỏ công ty thì cũng hạn chế tối đa. Và điều cuối cùng đối với những tướng lĩnh giỏi, những người trung thành nên chia cho họ cổ phần hoặc cho góp vốn để họ được làm chủ ( điều này sẽ giảm rất nhiều tình trạng anh em tách ra ngoài lập công ty riêng ). Mỗi một sàn cần phải có một bộ khung vững chắc là những nhân sự chủ chốt bảo vệ sự bền vững của công ty, hãy cho họ lợi ích cao hơn, hãy cho họ vị trí quan trọng hơn, hay cho họ sự tự hào và đam mê, chỉ cần họ ở lại công ty thì mọi sóng gió đều có thể vượt qua. Nhiều Tập đoàn lớn đã phải trả giá đắt khi mất đi trụ cột, kiếm người thay thế là một chuyện nhưng tai hại hơn nếu họ làm việc cho đối thủ, họ mang những bí mật bí quyết của công ty ra bên ngoài thì cái giá phải trả là khó lường. 

          4. Huy động vốn lãi cao để kinh doanh BĐS

  • Lợi nhuận trong BĐS là cao đôi khi chúng ta chấp nhận những khoản vay nóng từ 4% – 10%/tháng tuy nhiên điều chúng ta không lường trước là dòng tiền về quá chậm dẫn tới lợi nhuận trong kinh doanh quay ra trả lãi vay hết. Nếu vay từ 3% trở lên là mức bắt đầu nguy hiểm rồi. Hãy tận dụng các kênh huy động vốn rẻ như vay bank, mượn anh em bạn bè người thân.  Nói thì nói vậy thôi khi bí thì buộc phải dí tốt thôi phải không anh em… Tốt nhất nên có dự phòng nhất định dòng tiền của mình, đừng để rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan.

Lời khuyên: Hãy làm những thương vụ không quá sức, hoặc đừng để tiền vốn huy động quá cao so với mức tiền mặt hoặc tiền lưu động của mình. Bản thân mình cũng đã mắc phải trường hợp này và có một số người bạn có tài sản hàng trăm tỷ nhưng có những lúc không có nổi vài chục triệu trong tài khoản và bị giang hồ dí nợ, rất là mất mặt.

” Các bạn thấy đấy điều hành quản lý một công ty BĐS không hề đơn giản, cứ 10 sàn mở ra thì 5-6 sàn chết ngay sau 1 năm, 2-3 sàn duy trì thoi thóp chỉ có vài sàn thành công “ Với nhiều năm kinh nghiệm đã làm Chủ đầu tư, tư vấn phát triển dự án và quản lý hệ thống nhiều sàn BĐS tôi sẵn sàng chia sẻ cho bạn kinh nghiệm và con đường để thành công tuyệt đối và đơn giản hiệu quả nhất “

King Broker - hệ sinh thái bất động sản hữu ích cho cộng đồng - Chuyên trang Đầu Tư Chứng Khoán

Nếu bạn là một cá nhân, Cộng Đồng King Broker đang có giải pháp hỗ trợ bạn thành lập một công ty Bất động sản tinh gọn chỉ với 10 triệu đồng ( tiết kiệm 100 lần chi phí ). Bạn sẽ được những gì với gói này:

  • Đồng phục: Bộ vest chuyên nghiệp, 2 áo phông sịn, 1 cặp da sịn, 5 hộp name card, 01 cuốn hồ sơ năng lực
  • Công cụ kinh doanh: Website BĐS chuyên nghiệp hiện đại nhất trên thị trường BĐS Việt Nam, có công cụ quản trị kho hàng ( trên dưới 100 triệu )
  • Nguồn hàng: đủ các phân khúc dù là dự án hay đất sào mẫu, từ mua bán đến cho thuê, có rất nhiều chủ đầu tư và chủ đất xin hợp tác với chúng tôi, đó sẽ là nguồn tốt cho bạn
  • Ô tô xịn: Bạn có thể được hỗ trợ xe BMW 740Li, hoặc Limoshine Vip để đối ngoại ( Tự trả xăng xe và hỗ trợ tài xế )
  • Văn phòng làm việc: hiện đại và đầy đủ trang thiết bị miễn phí
  • Đào tạo: không giới hạn về đào tạo bán hàng, luôn có vé tham dự Event VIP
  • Uy tín: Được công nhận là thành viên Hội môi giới BĐS Việt Nam, có cơ hội tiếp cận và gặp gỡ những người Vip trong giới và tham gia tổ chức các sự kiện quy mô nhất
  • Thương hiệu: có luôn thương hiệu được định vị và nhiều người biết tới
  • Đối ngoại: được kết phân phối bất kì dự án nào mà bạn thích
  • Nhân sự: có hàng trăm hàng nghìn người bán hàng mà không phải trả lương
  • Marketing – PR: quảng bá dự án, sản phẩm lên google, facebook miễn phí
  • Pháp lý: không đồng luôn, bạn chỉ cần tập trung kinh doanh thôi
  • Cố vấn: Lương của tôi không dưới 10.000$ nhưng với bạn hoàn toàn FREE
  • Truyền thông: câu truyện về bạn có thể được lên báo chí, kênh radio thậm chí đài truyền hình, bạn được tặng tạp chí đầu tư BĐS mỗi năm

Tôi xin hứa với tất cả danh dự của mình đó là sự thật, hãy liên hệ với tôi qua Call/Zalo: 070.361.9999 để được phỏng vấn Online nhé, chúng tôi sẽ giúp bạn nếu bạn phù hợp!